Les SCPI fonctionnent avec les loyers de la mise en location de leur parc immobilier : pour s’acquitter de leurs propres charges et pour distribuer les dividendes à chaque investisseur porteur de parts. Or, ces loyers sont plus ou moins menacés en temps de crise, car ne sont pas toujours garantis. Pour l’investisseur, il existe fort heureusement deux solutions infaillibles lui permettant d’investir sans crainte dans ces produits pierre-papier pendant ces périodes incertaines, en s’abstenant volontairement de percevoir des dividendes. Il peut ainsi opter pour l’achat de parts en nue-propriété ou pour l’acquisition d’une SCPI de valorisation.
La souscription en nue-propriété
Souscrire en nue-propriété signifie que vous vous soumettez au mécanisme du démembrement, que nous allons résumer en quelques lignes. Il s’agit d’un montage patrimonial faisant intervenir deux individus : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ceux-ci se départagent les droits de la pleine propriété qui sont l’usufruit et la nue-propriété. Le montage du démembrement est temporaire, et les deux parties fixent sa durée d’un commun accord. Une fois que le montage cesse d’être en vigueur, le nu-propriétaire acquiert l’usufruit pour devenir plein propriétaire.
L’usufruit permet à celui qui le détient de percevoir les loyers de la mise en location d’un bien, et c’est le cas pour les SCPI. Celui qui souscrit à des parts en usufruit n’en sont pas propriétaires, mais jouissent plutôt des dividendes qui en sont issus de manière immédiate. En temps de crise, ils sont exposés à des risques de non-perception de leurs revenus locatifs.
Quant au nu-propriétaire, il s’abstient de percevoir ses dividendes pendant toute la durée du démembrement. Il n’est donc pas concerné par ces risques de non-versement des revenus locatifs et ce, pendant plusieurs années, puisque le démembrement est généralement prévu sur le long terme.
Pour conclure, si vous investissez dans des parts en nue-propriété, vous laissez votre SCPI prendre de la valeur pendant plusieurs années sans que vous tiriez profit des revenus locatifs. Vous êtes donc plus ou moins indifférent aux conséquences sur le non-versement des loyers des locataires en difficulté. Par ailleurs, votre SCPI aura pris de la valeur lorsque vous aurez définitivement acquis la pleine propriété, non seulement en raison de la récupération de l’usufruit, mais aussi dans le cas où le prix des parts a été révisé à la hausse. Ces gains sont tangibles au moment de la revente des parts.
La souscription à des SCPI de valorisation
Les SCPI de valorisation sont une famille exceptionnelle de ces actifs pierre-papier. Elles acquièrent des biens immobiliers qui sont destinés à créer de la plus-value. Par exemple, ces immeubles sont achetés anciens, puis rénovés et revendues après une certaine période, permettant de réaliser des gains à la cession. Ces SCPI de valorisation ne donnent lieu à aucune distribution de dividendes, mais plutôt à de la plus-value. Elles sont aussi appelées SCPI de capitalisation.
C’est pourquoi, les investisseurs qui souscrivent à des parts de ces dernières sont généralement indifférents à la conjoncture, puisqu’ils ne perçoivent pas de dividende et que le marché immobilier reprendra son dynamisme une fois les effets de la crise dilués sur le temps.
Rappelons que les SCPI ont réalisé d’excellents résultats tout au long de l’année 2020 marquée par une économie grippée. Elles sont loin d’être en perte de vitesse, à l’exception de quelques-unes d’entre elles en raison de la composition de leur parc et de leurs locataires, principalement orientés sur des secteurs en difficulté. Le rendement des SCPI pour 2020 tient bon, il est de 4.18%. Les loyers des locataires ont été recouvrés à 98% à la fin de l’année, et tous les investisseurs ont perçu leurs dividendes à chaque trimestre.
