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Utiliser l'effet levier intelligemment avec la SCPI à crédit

Loïc est un jeune cadre d’entreprise de 30 ans, célibataire et sans enfants. Il souhaite percevoir des compléments de revenus immédiats, sans souci de gestion. Pour cela, il projette de souscrire à des parts de sociétés civiles de placement immobilier. Son collègue Jean-Pierre désire également booster ses revenus mensuels grâce à l’investissement en SCPI. Il a 37 ans, marié, deux enfants à charge. Quelles sont les meilleures solutions pour ces deux futurs investisseurs en ce qui concerne le mode d’acquisition de leur SCPI ? Acheter en cash, ou plutôt à crédit et se servir de l’effet levier pour améliorer le rendement du placement ?

Cas de Jean-Pierre

Il n’est pas véritablement recommandé d’investir en cash dans le cas de Jean-Pierre, par rapport à sa situation familiale et aux risques plus ou moins élevés. L’investissement à crédit lui est donc conseillé. En effet, le taux d’intérêt par rapport à un prêt réalisé auprès d’un organisme de crédit n’est que de 2% à 2,5%, tandis que le rendement annuel de la SCPI est de 3,5% à 5%, voire plus. Ce qui permet par conséquent de profiter de l’effet levier, c’est-à-dire de se servir de l’endettement à bon escient. Soulignons qu’il est plus profitable de souscrire dans ce cas à des SCPI de rendement qui donnent lieu à une meilleure rentabilité (plus de 4% par an), tandis que celle des SCPI fiscales est seulement de 3,5% maximum.

Jean-Pierre est donc tenu de souscrire obligatoirement à une assurance, en ce sens qu’il n’est pas épargné par les aléas de la vie : décès, invalidité. Ce sera l’assurance qui remboursera l’intégralité du prêt dans le cas où Jean-Pierre décède par exemple. Ces frais d’assurance ont pour avantage d’être déduits de l’imposition de Jean-Pierre, en fonction du régime fiscal sous lequel il est soumis. C’est également le cas des frais de dossier.

Pour cela, il est profitable pour Jean-Pierre de souscrire à des SCPI qui investissent uniquement sur le territoire Français, ces avantages par rapport à la déduction n’étant pas valables pour les SCPIdont le parc est localisé à l’étranger.

Cas de Loïc

À la différence de Jean-Pierre, sa situation financière lui permet en revanche de s’autoriser plus de risques, et donc de souscrire en cash afin de profiter de revenus conséquents immédiats, sans frais d’intérêt ponctionné. Il est même libre d’opter pour plusieurs familles de SCPI afin de dynamiser son patrimoine. Par exemple, des SCPI de rendement et des SCPI fiscales s’il souhaite payer moins d’impôts. Comme mentionné plus haut, le taux de distribution de ces dernières est inférieur à celui des SCPI de rendement. En revanche, il peut défiscaliser grâce à l’immobilier neuf (avec un taux maximal de 21% sous la loi Pinel) ou avec l’immobilier ancien (à partir du déficit foncier créé, ou sous le régime Malraux).

Loïc est également libre d’investir pour des SCPI internationales, avec pour avantage de profiter des particularités du marché immobilier de chaque pays, ainsi que des devises étrangères.

Investir à crédit : recommandé dans tous les cas ?

Toujours est-il que l’investissement à crédit est fortement recommandé, quelle que soit la situation familiale ou financière du souscripteur. Possible également de réaliser un mix quant au mode de souscription : financer soi-même une partie de l’acquisition, l’autre partie faisant appel au prêt bancaire.

Quelles autres possibilités quant à l’acquisition des parts de SCPI ?

Pour ceux qui ont pour projet de préparer leur retraite, les SCPI proposées par l’assurance-vie constituent une excellente option. En effet, au lieu de gérer soi-même les dividendes via l’ouverture d’un compte classique épargne, il est préférable de les domicilier directement dans une assurance-vie afin de profiter de la fiscalité très séduisante de celle-ci.

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